اگر گذر شما به دادگاه یا شورای حل اختلاف خورده باشد می بینید که بعضی ها از روند رسیدگی و طولانی بودن تشریفات تخلیه محل استیجاری ناراضی هستند و مشکل را به گردن وکیل و قاضی و دادگاه و شورا می اندازند غافل از این که علت اصلی به خودشان و به شیوه تنظیم اجاره نامه بر می گردد چون اگر اجاره نامه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بسته شده باشد شورا ها خیلی سریع و فوری دستور تخلیه را صادر می کند و ظرف هفت روز میتوان ملک را تخلیه کرد به همین راحتی!
دستور تخلیه ملک استیجاری و شرایط لازم برای صدور آن کدامند؟
اینکه چه زمانی دستور تخلیه صادر می شود و شرایط لازم برای صدور آن کدام موارد زیر به ترتیب قابل ذکر است:
- موعد اجاره بر اساس آنچه که در قرارداد اجاره فی ما بین موجر و مستاجر قید شده به پایان رسیده باشد.
- مستاجر از تخلیه ملک مسکونی سر باز زند. در این شرایط موجر می تواند برای خارج کردن مستاجر از ملک و تصرف مجدد ملک خود دستور تخلیه را اخذ نموده و مستاجر را از آن خارج کند.
- در این صورت با این حساب شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه را میتوان شامل مواردی از قبیل درج دقیق مدت اجاره در قرارداد، پایان مدت اجاره، رسمی بودن امضای دو شاهد ذیل قرارداد، تنظیم قرارداد اجاره منعقد شده در دو نسخه و قراردادهای اجاره املاک فاقد سرقفلی در نظر گرفت.
ضمن اینکه مرجع صالح جهت رسیدگی به دستور تخلیه فوری و صدور آن بنا بر ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، قاضی شورای حل اختلاف منطقه یا محلی که ملک در آن قرار دارد.
حکم تخلیه بگیریم یا دستور تخلیه فوری؟
در حال حاضر قرارداد هایی که در خصوص اجاره تنظیم می شود مشمول دو قانون میباشد قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ میباشد و قراردادهایی که مشمول قانون مدنی است.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری
دستور تخلیه چه زمانی مطرح می شود:
اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد صاحب ملک می تواند پس از پایان مدت اجاه تقاضای دستور تخلیه مستاجر را نماید که بسیار سریع و ظرف یک هفته انجام می پذیرد. دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت رسیدگی صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست. توجه داشته باشید قرارداد اجاره شما زمانی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ میشود و میتواند دستور تخلیه فوری ملک را از شورای حل اختلاف محل واقع دریافت کنید که مدت اجاره در قرارداد قید شده باشد و مدت به پایان رسیده باشد و همچنین قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشند و دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا نموده باشند.
حکم تخلیه چه زمانی مطرح می شود؟
اگر قرارداد اجاره سه شرط فوق را نداشته باشد مشمول قانون مدنی است و امکان دریافت دستور تخلیه فوری ملک وجود نخواهد داشت بلکه می بایست دادخواست صدور حکم تخلیه را مطرح کنید که یک دادرسی کامل و طولانی شامل مرحله بدوی و تجدیدنظر است حالا شاید این سوال به وجود بیاید که با توجه به مصوبات اخیر در خصوص تمدید اجباری خودکار قرارداد اجاره چطور می توان در پایان مدت اجاره حکم تخلیه فوری و یا دستور تخلیه فوری ملک را گرفت ؟
اگر در قرارداد اجاره مالک و مستاجر توافق کنند که مصوبه تمدید خودکار اجاره بین آنها رعایت نشود طبق ماده ۱۰ قانون مدنی این توافق معتبر خواهد بود و مستاجر در پایان مدت اجاره نمیتواند به مصوبه استناد کند و اقدام به تخلیه ننماید و در صورت استنکاف میتوان حکم تخلیه و یا دستور تخلیه وی را بر حسب نوع قرارداد اجرای درخواست نمود. البته در این خصوص رویه قضایی متفاوتی در محاکم وجود دارد.
یکی از نکات مهم در مورد دستور تخلیه فوری رعایت شرایط شکلی قرارداد اجاره است که در این صورت می توان دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف با پروسه کوتاه ترین طی کرده اما در صورت نبود شرایط شکلی قرارداد اجاره باید دادخواست تخلیه عادی به دادگاه داد که پروسه طولانی تری دارد.
تخلیه فوری ملک چقدر طول میکشد؟
نمی توان زمان دقیق یک دادرسی تخلیه را تعیین کرد ولی اصولاً برای دستور تخلیه و تخلیه فوری زمانی حدودا یک ماه و برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه در خصوص اماکن مسکونی زمانی حدود چهار ماه و در نهایت تخلیه اماکن تجاری شاید حدود یک سال هم طول بکشد. توجه داشته باشید تمام این زمان ها حدودی هستند یک و ممکن است در عمل طول یک دادرسی بیشتر یا کمتر شود.
اگر از مستاجر طلب داری به این نکات توجه کن
فرض کنید شما مالک هستید و ملک خود را به اجاره داده و مورد اجاره هم به پایان رسیده منتها مستاجر تحت عناوین مختلفی از جمله اجاره بهای موفقیت و یا عدم پرداخت قبوض معوقه آب و برق و یا قطع آب بابت ورود خسارت به ملک به شما بدهکار هست و شما قصد طرح دعوای تخلیه و هم قصد طرح دعوای مطالبه وجه علیه مستاجر دارید در اینجا باید قبل از هرگونه اقدام بدانید که بهترین راه مطرح کردن دعوا به چه صورت است؟
در اینجور مواقع صاحب ملک که همان موجر است. ابتدا باید دعوای مطالبه وجه را مطرح کند و گواهی طرح این دعوا را ضمیمه دعوای دستور تخلیه کند و بعد از اینکه در شورای حل اختلاف دستور تخلیه صادر شد مبلغ ودیعه یا همان پول پیش را به صندوق دادگستری واریز کند و چون گواهی طرح دعوای مطالبه وجه را ضمیمه دستور تخلیه کرده این پول پیش در صندوق دادگستری باقی می ماند تا زمانی که تکلیف دعوای مطالبه وجه مشخص شود و اگر موجود در دعوای مطالبه وجه بتوانند پیروز شود و ادعایش را ثابت کند در این مواقع می تواند ان مبالغ را از پول پیشی که به صندوق دادگستری واریز کرده برداشت کند
دستور تخلیه فوری و مقدمات صدور آن
پس از ارائه درخواست تخلیه و تایید آن توسط دفتر کل شورای حل اختلاف و ارجاع آن به یکی از شعب یا حوزه ها باید اقدام به ابطال تمبر دعاوی غیر مالی شود. پس از الصاق تمبر قانونی از طریق واحد رایانه اقدام به ثبت درخواست می شود.
بعد از ثبت درخواست و تایید شماره کلاسه بایگانی شعبه، پرونده تخلیه به شعبه مربوطه ارسال می گردد. در همان روز درخواست تخلیه بدون حضور مستاجر که همان خوانده دعوا می باشد توسط اعضای شعبه یا حوزهای که پرونده به آنجا ارجاع شده است ، دستور تخلیه در فرم هایی که از قبل آماده شده تنظیم و صادر میشود و یک نسخه از آن در اختیار موجر قرار می گیرد.
دستور تخلیه حکم نیست و قابل تجدید نظر نمی باشد و در این مرحله به مستاجر نیز ابلاغ نمی شود تا بخواهد نسبت به آن اعتراض کند. دستور تخلیه ابتدا توسط اعضای شعبه رسیدگی کننده امضا می شود و تایید نهایی آن جهت لازم الاجرا شدن منوط به امضای قاضی شورا است که اگر قاضی شورا فرصت نماید در همان روز توسط ایشان امضا و پرونده برای انجام تشریفات در عملیات تخلیه به واحد اجرای احکام شورا ارسال میشود.
ابلاغ و اجرای دستور تخلیه
بعد از ارسال دستور تخلیه به واحد اجرای احکام شورا ابتدا برای آن پرونده اجرایی تشکیل و یک شماره اختصاصی به عنوان شماره کلاسه بایگانی اجرای احکام تشکیل می شود. سپس دستور تخلیه بدون نیاز به صدور اجراییه که در دادگاه ها مرسوم است توسط مامور اجرای احکام به مستاجر ابلاغ میشود. مأمور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه فوری را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه دوم رسید دریافت کند و در صورت امتناع و خودداری مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغیه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای دستور اقدام کند . در ابلاغیه به مستاجر اخطار می شود که ظرف سه روز ملک را تخلیه کند در غیر این صورت توسط مامور اجرا با هماهنگی کلانتری محل عملیات تخلیه اجرا خواهد شد.
نکته اول: اگر اجرای دستور تخلیه به تعویق بیفتد شخص خاطی و متخلف اعم از قاضی یا عضو شورا یا امور اجرا به مجازات اداری محکوم میشود که در مواد ۳۴ به بعد قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۹۴ به آن اشاره شده است.
نکته دوم : اگر مستاجر شخصا محل استیجاری را تخلیه نکند پس از سه روز از زمان ابلاغ تخلیه، طی نامهنگاری میان شورای محل و کلانتری محل مامورین نیروی انتظامی به همراه مامور اجرا در محل حاضر شده و به طریق گفته شده نسبت به تخلیه آن محل و سپس صورتجلسه کردن آن اقدام می شود.
نکته مهم: اگر مدارک ناقص باشد اخطار رفع نقص داده میشود و اگر نواقص برطرف نشود دادخواست ابطال می گردد بنابراین دقت کنید که متن دادخواست و ضمائم آن کامل و صحیح باشد.
